相続財産の評価（不動産）

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ここでは、贈与や相続があったときの不動産についての評価方法を見ていきます。

宅地の評価

宅地は、1画地（宅地を利用する場合の単位）ごとに評価します。登記上の1筆とは異なるため、登記上の2筆以上をまとめて1画地とすることもあるし、1筆を複数に分けてそれぞれ1画地とすることもあります。

評価の方式は、路線価方式 と 倍率方式 があり、どちらを使うかは、宅地の所在地によって国税庁が指定します。

路線価方式 とは、その名の通り、路線価を使って評価する方法です。

路線価は、道路ごとに評価額が決められています。宅地を評価するときには、その宅地が接する道路につけられた路線価を使って評価します。1平米あたり千円単位で価格がついているので、これに面積を掛けて、調整率を掛けます。

あとで、もう少し詳しく見ていきます。

倍率方式 は、固定資産税評価額に国税局の定める倍率を掛けて評価する方法です。路線価が定められていない地域で使う方法です。

路線価方式による宅地の評価

宅地が1つの道路だけに面している場合は、以下のようにして評価額を計算します。

路線価 x 奥行価格補正率 x 面積

奥行価格補正率は、地区区分や奥行の距離に応じて定められている補正率のことです。奥行きが短すぎる場合や長すぎる場合は、利用しにくかったり用途が限られたりするので、補正率の値は 1 より小さくなります。

宅地が2つの道路に面している場合（角地）は、次の2つを合計して計算します。

• 正面路線価 x 奥行価格補正率 x 面積
• 側方路線価 x 奥行価格補正率 x 側方路線影響加算率 x 面積

2つの道路のうち、どちらが正面でどちらが側方かは、「路線価と奥行価格補正率とを掛けたもの」の大きさで判定します。大きい方が正面、小さい方を側方とします。

角地の場合は利便性が高いため、側方路線影響加算率を加えて評価を高くします。この側方路線影響加算率は、地区区分によって値が決まっています。

宅地の上に存する権利の評価

借地権の評価

借地権とは、土地を借りて、建物を建てるなどにより借りた土地を使う権利のことです。

借地権は、以下のように評価します。

自用地評価額 x 借地権割合

借地権割合は、路線価に載っています。

貸宅地（底地）

貸宅地とは、他人に貸している土地です。借地権の設定されている宅地ともいえます。

第三者に貸している分だけ評価が低くなり、次のように評価します。

自用地評価額 x (1 - 借地権割合)

この式からもわかる通り、借地権と底地の合計がもとの自用地評価額になります。

貸家建付地

貸家建付地とは、宅地の所有者が建物を建てて、その建物を他人に貸し付けている場合の宅地のことです。例えば、賃貸アパートなどが建っている宅地が該当します。

貸家建付地は、次のように評価します。

自用地評価額 x (1 - 借地権割合 x 借家権割合 x 賃貸割合)

借家権割合は、国税庁が決定しています。賃貸割合は、貸家のうち実際に介している部屋の割合です。

建物の評価

建物は、自用と貸家で評価額が異なります。

自用の場合、例えば、自宅、事務所、店舗として使っている場合は、固定資産税評価額そのまま で評価します。

貸家の場合は、固定資産税評価額 x (1 - 借家権割合 x 賃貸割合) で評価します。

小規模宅地等の評価減の特例

贈与や相続によって取得した宅地などについて、一定の面積まで評価額を減額する特例があります。これを「小規模宅地等の評価減の特例」といいます。

宅地の区分によって、面積と減額割合が決まっています。

特定居住用宅地等

被相続人の居住用の宅地で、以下の2つの条件のどちらかを満たすと、特定居住用宅地等として特例が使えます。

• 取得者が配偶者の場合
• 取得者が配偶者以外の同居親族で、相続税の申告期限までに宅地を所有し住むこと

この場合、宅地の総面積の330平米までの部分の宅地の評価額を、80%減らすことができます。

330平米とは、だいたい100坪なので、普通の住宅なら、全体が対象となるでしょう。この場合、評価は80%減となります。

配偶者の場合は無条件でこの特例が使えますが、配偶者以外の場合は「被相続人と同居していた」ことが必要です。

特定事業用宅地等

以下の条件を満たすと、特定事業用宅地等として特例が使えます。

• 取得者が親族で、相続税の申告期限までに宅地を所有し、事業を引き継いでいること

この場合、宅地の総面積の400平米までの部分の宅地の評価額を、80%減らすことができます。

申告期限までに宅地を売却すると、この特例は使えません。

貸付事業用宅地等

以下の条件を満たすと、貸付事業用宅地等として特例が使えます。

• 取得者が親族で、相続税の申告期限までに貸付事業を引き継いでいること

この場合、宅地の総面積の200平米までの部分の宅地の評価額を、50%減らすことができます。

申告期限までに宅地を売却すると、この特例は使えません。